По просьбе «КН» специалисты известных юридических компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, проанализировали действующее законодательство Украины, регулирующее порядок приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего переоформления права собственности на приобретенную недвижимость.На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, а особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее, разного рода вопросы возникают почти всегда. Каждая сделка требует внимания и соответствующей проработки. В указанной сфере также есть установившаяся практика и некоторые «подводные камни», о которых следует знать. Покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей рекомендуется привлекать специалистов.
Определение «земля промышленного предназначения» дается в ст. 66 Земельного кодекса Украины. К данной категории относятся: земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административных зданий и других объектов.
Владимир РАТУШНЯК, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:
– До заключения сделки необходимо тщательно изучить представленные документы, удостовериться в отсутствии каких-либо обременений и отягощений по земельному участку. Особо следует обратить внимание на целевое назначение земли (изменение такого назначения – это трудоемкая процедура); проверить, нет ли споров, в том числе связанных с границами участка, касающихся строений, расположенных на нем; нет ли дополнительных требований, например, предоставить проезд или прокладку коммуникаций и
т. д. Если возникает необходимость уточнить границы участка, лучше это сделать до заключения сделки.
В случае отсутствия на земельном участке строений и сооружений рекомендуем получить соответствующую справку о том, что на данном участке нет зарегистрированных строений, так как строения физически может и не быть, а документ может существовать, что неизбежно приведет к конфликту.
Если говорить о сделках с землей (без строений и сооружений), то очень желательно предварительно изучить генеральный план застройки территории (района), поскольку, приобретая землю, как правило, покупатель планирует строить. А вот в процессе согласования проектно-сметной документации могут возникнуть определенные требования, в частности по назначению (производство, склады, административное здание, жилье), по этажности, по удаленности от жилых и промышленных объектов и т. д.
Если все в порядке, а предварительно все вопросы согласованы, можно переходить к заключению сделки. В случае, когда требуется определенное время для подготовки сделки, а стороны хотят быть уверенными, что сделка состоится, рекомендуется заключать предварительные договоры, но помнить, что предварительный договор не заменяет договор купли-продажи.
Владимир РАТУШНЯК:
– Продавцам – гражданам не рекомендуем соглашаться на предварительный договор с фиксированными условиями в этом году, а сделку купли-продажи в следующем, так как все налоги и сборы будут взиматься согласно ставок и правил, действующих на момент сделки, т. е. в следующем году.
Сделки с землей в обязательном порядке удостоверяются нотариально. Нотариус в своих действиях руководствуется разделом 3 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 года.
От покупателя требуется предоставить такие документы:
• подтверждающие право собственности на продаваемую землю (от продавца)
• подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца на землю (от продавца)
• акт оценки продаваемой земли (продавец заказывает у эксперта-оценщика)
• справку об отсутствии ограничений и (обременений) на землю (заказывает продавец в управлении земельных ресурсов)
• реквизиты сторон (паспорт – для физлиц, свидетельство о регистрации и устав – для юрлиц и выписка из торгового регистра – для иностранных юрлиц)
• доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.
Особо следует обратить внимание на наличие у продавца справки «Об отсутствии ограничений (обременений) на земельный участок» (п. 71 Инструкции), данное требование распространяется на сделки с земельными участками без строений. Наличие этой справки должно проверяться нотариусом, о чем в обязательном порядке делается соответствующая запись в договоре купли-продажи. Отсутствие такой справки приведет к возникновению проблем в процессе переоформления свидетельства на право собственности. Получить такую справку можно, обратившись в управление земельными ресурсами. Обращаться должен продавец или представитель продавца. Справка, как правило, выдается в течение недели.
После оформления договора начинается более длительная процедура – переоформление Акта на право собственности на земельный участок. Переоформление проводится в местном управлении земельных ресурсов (далее – Управление). Для этого готовится пакет документов, состоящий из:
• заявления на имя начальника Управления (форму заявления можно взять в Управлении)
• нотариально заверенной копии заключенного договора купли-продажи земли
• копии идентифицирующих документов (для физлиц – паспорт, идентификационный код, для юрлиц – свидетельство о регистрации и устав, а для иностранных юрлиц достаточно переведенной выписки из торгового регистра)
• копии отчета об экспертной денежной оценке земли (тот самый отчет, который был изготовлен перед продажей земли и подавался нотариусу. Если он в одном экземпляре – необходимо сделать копию перед передачей оригинала отчета нотариусу)
• копии акта на право собственности на землю на предыдущего собственника (не забудьте заблаговременно изготовить несколько копий, так как оригинал акта изымается нотариусом)
• копии доверенности (если документы подает представитель).
Владимир РАТУШНЯК:
– Документы подаются в канцелярию Управления, где их расписывают на конкретного исполнителя. Не стесняйтесь звонить и интересоваться, как обстоят дела с вашими документами. Вообще, общая рекомендация на всех этапах переоформления акта на право собственности на земельный участок – чаще напоминать «чрезмерно занятым» сотрудникам Управления о себе, иначе есть большая вероятность заниматься переоформлением значительно дольше, чем это необхо–димо.
Следующим этапом будет подписание договора на проведение проектно-изыскательских работ, стоимость таких работ может быть достаточно высокой.
После завершения указанных работ папка с вашими документами проделывает солидный путь по отделам и подразделениям Управления, очень желательно контролировать движение ваших документов. Как правило, акт на право собственности оформляется в течение 1–2 месяцев.
Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:
– Согласно статье 19 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-ІІІ (далее Земельный кодекс) земли Украины разделяются на категории по их основному целевому назначению. К одной из таких категорий относятся земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. Отнесение земель к землям промышленности или иным категориям, согласно статье 20 Земельного кодекса, осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.
В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.
Физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения в результате:
• приобретения их по договорам купли-продажи, дарения, мены, прочим гражданско-правовым соглашениям
• принятия наследства.
Юридические лица, основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, также могут приобретать право на земельные участки промышленного назначения для осуществления предпринимательской деятельности в случаях:
• приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям
• внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд
• принятия наследства.
Что касается юрлиц, созданных за пределами Украины, то их права на приобретение земельных участков несколько ограничены по сравнению с правами резидентов. Иностранные юрлица могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения исключительно:
• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине
• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Александр СИЗЫЙ:
– Следует также заметить, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 129 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации таким иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на вышеупомянутые земельные участки в случаях, определенных как для иностранных, так и для украинских юридических лиц, но исключительно в порядке, установленном Земельным кодексом для юридических лиц-нерезидентов.
В случаях, когда земельный участок, предназначенный для продажи под промышленную застройку субъекту предпринимательской деятельности, находится в государственной или коммунальной собственности, продажа его, в соответствии со статьями 134, 135 Земельного кодекса, производится на конкурентных началах, путем организации земельных торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса.
Договоры (соглашения) о переходе права собственности на земельные участки (независимо от категории земель) заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а договоры купли-продажи (мены) земельных участков – также и государственной регистрации (статьи 657 и 716 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV). Договор (соглашение) о переходе права собственности на земельный участок обязательно должен содержать следующие существенные условия:
• наименование сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица)
• вид договора (купли-продажи, дарения, мены)
• предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима)
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок
• сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка
• сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и тому подобное)
• договорную цену
• обязательства сторон (передать земельный участок, уплатить деньги и т. д.).
Александр СИЗЫЙ:
– Договор о переходе права собственности на земельный участок считается заключенным со дня его нотариального удостоверения (а также государственной регистрации, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом). Однако хотелось бы обратить внимание на то, что сам факт заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю к ее приобретателю. Согласно статье 125 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок возникает лишь после получения его собственником документа, подтверждающего такое право, и его государственной регистрации. Указанным документом является государственный акт на право собственности на земельный участок, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 г. № 449. В заключение добавлю, что до получения государственного акта, его государственной регистрации и установления границ участка в натуре (на местности) собственнику запрещается приступать к использованию земельного участка.
Коммерческая недвижимость
06.01.2006
|
